六万亿，楼市沸腾
来源：格隆汇楼市
作者：醉酒大鲨鱼
大招终于落地。
传闻了一个多月的“十万亿计划”，在11月8日得到验证。
6万亿地方债务置换，4万亿专项债支持闲置土地和房地产购置，2万亿棚改债务，总共加起来12万亿的超强刺激规模。
这已经不是符合预期这么简单，而是超预期。
01
超预期，分期解决
在过去的一个多月里，市场普遍有个印象，就是我们会迎来一轮十万亿的财政刺激计划。
一方面源于9月21日，高层智囊刘世锦在中国人民大学中国宏观经济论坛（CMF）季度论坛（2024年第三季度）建议推出一揽子刺激加改革的经济振兴方案，带动经济回归扩张性增长轨道，具体包括10万亿元刺激规模。
另一方面源于外媒的披露，我们准备通过一项高达十万亿元人民币的财政刺激方案，小作文随后在一个多月里持续引起关注。
于是，大家有一个预期印象是在美国大选后，会有一个“十万亿”的刺激计划落地。
但是具体是怎么实施，还不是很清楚。
而最近，刺激计划的细节出来了——
新增6万亿地方政府债务限额，一次性报批，分三年实施，加上从今年开始的连续五年从新增地方政府专项债券中安排8000亿，累计可置换隐性债务4万亿，地方政府化债限额就达到10万亿。
起初大家认为6万亿的规模不及预期。
最主要的原因是，发酵的小作文，很多具体的细节，大部分人没有怎么看，比如总额额度变化，什么时候发放完成，分多少次发放等等。
我们其实细看财政部的三支箭，加上4万亿专项债支持闲置土地和房地产购置，2万亿棚改债务，就已经达到了12万亿的化债额度。
无论是化债的总限额，还是专项债额度，又或者说其他的潜在刺激规模，都是超过之前市场的预期的。
这也印证了特朗普胜选后，大家的猜测，我们会加码刺激的力度。
而计划落地后，大家担心的问题是什么呢？
就是会不会重蹈覆辙，会不会造成新的债务问题。
过去我们经历了三轮债务置换的阶段。
第一阶段是2015年到2018年，总共累计发行12.2万亿元置换债券，第二阶段是2019年到2021年9月，1907.9亿元置换债券+6278亿元特殊再融资债券，第三阶段是2021年10月到2022年6月，合计规模达到5041.8亿元。
但是这三轮的置换，都没有实现真正的债务减少，只是改变了债务的结构，也产生一些后遗症。
第四轮是从去年10月到今年10月，累计发行特殊再融资债券15277.3亿元。
现在是第五轮化债，6万亿特别国债，一次报批，分三年实施，主要化解地方隐性债务风险。
而这次就完全不一样，这次的措施更有针对性。
因为我们的部长也说了，“将不新增隐性债务作为“铁的纪律”，持续加强预算管理，督促地方依法合规建设政府投资项目，对未纳入预算安排的政府支出事项和投资项目，一律不得实施，坚决堵住地方违法违规举债的途径。”
既然是“铁律”、是“一律不得实施”、是“坚决堵住”，足以见我们应对当前经济挑战的决心和魄力。
而更积极的一面是什么呢？
一是可以快速解决当前各地的债务压力，促进当地的经济发展。
二是一次性报批的情况下，说明各地的款项可以立马就准备好，立马就到账，怎么花掉就看符不符合条件了。
这6万亿，主要解决的是隐性债务，那么我们隐性债务有哪些？
通常就是一些未列入政府预算的债务。
比如政府通过财政拨款或注入资产设立的城投公司的债务，一些由政府提供资金支持经费补助事业单位的债务，一些国有独资或控股企业债务，企事业单位自借债务，政府一些工程项目拖欠的工程款项，地方财政担保向社会公众集资的债务等。
基本上涉及的是一些城投公司、地方国有企业、公立医院、公立高校以及其他公共事业单位。
再往简单点的方向看，在债务限额扩大的情况下，不用再担心钱会不会花超支。
地方除了还债，把以前的账清一清，还可以发发工资。
现在一些地方人员工资压着还没发，有的还压了几个月，比如医院、学校、国企、图书馆、博物馆、福利院、环境部门等等。
当钱发到大家手里了，自然也就有动力买买买了。
02
减税有想象空间
除了隐性债务置换工作，马上启动，将会给楼市带来深刻的影响，还有就是我们的部长给大家释放了关于楼市的另外一个想象空间——
支持房地产市场健康发展的相关税收政策，已按程序报批，近期即将推出。
要知道，向来和楼市相关的税收一直都是大家很敏感的地方。
这次部长表示相关的税收政策都已经在走程序了，很快会推出。
所以很多人就猜测，到底会推出什么样的“相关税收政策”呢？
以目前的情况来看，房产税自然是不大可能。
毕竟是会动摇到楼市“止跌回稳”的方针。
更多的可能会落实到增值税、契税、遗产税、房地产抵个税等方面。
尤其是增值税，目前除了一线城市，房地产交易过程中，普通住宅是可以免征增值税了。
即使是仍然保留增值税的北上广深，如深圳增值税免征年限也已经由5年缩减到了2年。
而契税方面，也是同样，除了一线城市，基本也都取消了，一线城市中也调整过一轮标准。
比如北京，今年针对新的普宅标准是住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套住房建筑面积从140平方米（含）以下调整到144平方米（含）以下，不再设置房屋总价标准，仅保留单价标准。
所以，如果是出于支持房地产市场健康发展的目的，无论是哪方面的降税费，都很有想象空间。
